Особенности недвижимости как объекта оценки

Оценка объектов недвижимости представляет особый интерес для современных игроков рынка. Специалисты выделяют несколько факторов, которые оказывают наибольшее влияние на стоимость объекта.

Все принципы, которые действуют при оценке недвижимости, можно разделить на три группы. Первые принципы основаны на представлениях пользователя, вторые связаны непосредственно с имуществом и его улучшением, а третьи находятся в зависимости от рыночной цены. Существует и общий принцип. Это принцип наиболее эффективного, наилучшего использования конкретного объекта недвижимости.

Как правило, оценка недвижимости подразумевает одновременное применение нескольких принципов. Если говорить о тех, которые основаны на представлениях пользователя, то это принципы замещения, полезности, ожидания. Они дают возможность определить оптимальную стоимость имущества и его полезность, обозначить ожидаемые выгоды от владения конкретным объектом недвижимости.

Недвижимость будет полезной только тогда, когда она позволяет реализовать какую-либо экономическую функцию: удовлетворить потребности пользователя в течение определенного времени и в определенном месте. Профессиональные оценщики активно используют принцип полезности в своей работе.

Как правило, покупатель не готов заплатить за объект больше, чем за вновь построенную или аналогичную недвижимость с одинаковой полезностью. На этом основывается принцип замещения. Он подразумевает наличие у покупателя вариантов. Согласно принципу замещения, стоимость объекта не должна будет превышать затраты на покупку аналогичного имущества. При этом максимальная стоимость оцениваемого объекта должна соответствовать минимальной цене покупки аналогичной недвижимости.

Каждая оценочная компания ориентируется и на принцип полезности. В данном случае специалисты ориентируются на стоимость прогнозируемых будущих выгод. Если говорить о принципе ожидания, то в данном случае стоимость недвижимости включает текущую стоимость всех доходов и ориентируется на постоянный рост стоимости под воздействием ограничения предложения и постоянно растущего спроса.

Принципы, которые связаны непосредственно с объектом недвижимости и его улучшением, делятся на несколько групп. Это принципы сбалансированности, остаточной продуктивности земли, предельной продуктивности, уменьшающего и возрастающего спроса, экономического разделения и экономического размера.

Если говорить про принципы, которые связаны с рыночной средой, то к ним можно отнести принципы зависимости, спроса и предложения, соответствия, изменения, конкуренции. С их помощью специалисты определяют зависимость стоимости недвижимости от местоположения объекта, соответствие архитектурному стилю и требованиям комфорта, спрос и предложения на конкретные объекты, уровень конкуренции на рынке недвижимости, изменение стоимости недвижимости под влиянием морального и физического износа.

Другие статьи

Особенности современных приемов и методов оценки недвижимости
Развитие в России рыночных отношений потребовало формирования нового вида деятельности - оценочной. Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. Согласно российскому законодательству оценочная деятел ...